קבוצת רכישה-מה נאמר עליה בדו"ח רשות המסים?

קבוצת רכישה-ניתוח הנאמר בדו"ח והמסקנות הנובעות ממנו

מאת: עו"ד אוהד שחר,יזם המתמחה בתחום המגורים.(נכתב: אוגוסט 2010)

לאחר תקופה ארוכה של ישיבה על הגדר, פעלה רשות המיסים והקימה ועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה. הועדה הגישה לאחרונה דו"ח המסביר ובוחן את כל נושא קבוצות הרכישה בישראל. המטרה הסופית שלשמה הוכן הדו"ח, היא הכנת חומר לקביעת מדיניות בנושא קבוצת הרכישה שתתקבע בעזרת חקיקה מתאימה. לעיון: דוח הועדה לבדיקת היבטי המס בקבוצות רכישה.

במאמר סיכום זה אנסה לבאר את מסקנות הועדה, כפי שהופיעו בדו"ח הדן בקבוצות רכישה, תוך חיבורן למצב האמיתי בשטח. בתהליך הזה יתגלה כי חלק ממסקנותיה של הועדה למעשה לא יגרום כל שינוי, חלק מהמסקנות המשמעותיות אכן תגרומנה לשינוי, וחלקן, עקב היותן מנותקות מן המצב האמיתי בשטח, לא באמת תבואנה לכלל ביטוי.

לדו"ח שני חלקים: הראשון אינפורמטיבי מעיקרו, והשני נוגע בהמלצות למיסוי קבוצת רכישה.

דו"ח רשות המסים בעניין קבוצות רכישה-חלק ראשון: אינפורמציה כללית

בחלק זה של הדו"ח מדברת הועדה על חלקן העולה של קבוצות הרכישה בתחום הנדל"ן בישראל. הדו"ח נותן הסבר מפורט הנוגע בדרכי ההתארגנות, ובהבדלים בין סוגי קבוצות הרכישה השונות. לאחר מכן מסביר הדו"ח את היתרונות ואת החסרונות של קבוצות הרכישה. החלק הזה של הדו"ח הוא בעיקרו תאור עובדתי ואינפורמטיבי וחשיבותו בעיקר היא לצורך הבנת תחום קבוצות רכישה והחלוקות שמתבצעות בו.

דו"ח רשות המסים בעניין קבוצות רכישה-חלק שני: מיסוי קבוצת רכישה

החלק הזה של הדו"ח, מהווה את המטרה שלשמה הוקמה הועדה, בחלק זה יש ניתוח של ההשפעות של קבוצות הרכישה על סוגי המיסוי השונים. בנוסף לכך מועלות בחלק זה של הדו"ח, שאלות רבות בנוגע להתייחסות של רשות המיסים אל מארגן קבוצת הרכישה ואל ציבור הרוכשים. ניתוח מסכם זה של הדו"ח, מפולח על פי סוגי המיסוי השונים, ובתוך כך אני גם אביע דיעה בנוגע לרלוונטיות של ההמלצה המונחת לפנינו ולהשלכות שלה במידה ותיושם בפועל.

מס רכישה (הערות אלו מתייחסות לחלק הדו"ח המופיע מעמוד 19 ועד עמוד 29.)
מתוך ניתוח הכתוב בחלק זה של הדו"ח עולה המסקנה כי הועדה לא הצליחה למצוא פיתרון כולל לכל המקרים, ולכן כל מקרה יצטרך להבחן לגופו. קביעה זו היא קביעה בעיתית ביותר, היות והיא משאירה ענן גדול של חוסר ודאות מעל נושא קבוצת הרכישה. קשה היה לועדה, ובצדק, לקבוע חזקה כי מארגן הקבוצה כמוהו כמוכר דירות. קביעה זו למעשה היתה באופן חד משמעי סותמת את הגולל על רוב קבוצות הרכישה. הפיכת המארגן למוכר דירות הינה בעיתית, היות והיא מעלה שאלות הנוגעות לחוק המכר ולערבויות אותן מוכרי דירה חייב לספק לרוכש. הנושא הזה נשאר פתוח ובכל הקמה של קבוצת רכישה חדשה הוא יועלה לדיון במסגרת הקבוצה עצמה.
הרצון של הועדה לגבות מס רכישה כפול הן ממארגן קבוצת הרכישה והן מהרוכשים החברים בה, יכול למצא גיבוי פסיקתי. ניתן במקרים מסוימים להכיר במארגן כרוכש הקרקע, ולחייבו במס רכישה למרות שלמעשה מעולם לא רכש את הקרקע. ואז כמובן לחייב גם את חברי קבוצת הרכישה במס רכישה. אך כאמור המצב הזה הוא בעייתי כי הוא למעשה מגביל את אירגון הקבוצה. מס רכישה כפול יפגע ברווחי המארגן, עד לכדי רמת חוסר כדאיות מבחינתו, ואינו באמת ראוי מכיוון שהקרקע למעשה נרכשת רק פעת אחת.
האופציה הייחודית שלמעשה מאפשרת את ההתקשרות הישירה בין מוכר הקרקע לרוכשים חברי הקבוצה הושארה על כנה על ידי הועדה וזהו צעד מבורך. האופציה למעשה מקנה למארגן את היכולת למנוע את מכירת הקרקע לזמן מסויים, ולקבל בלעדיות עליה בזמן שהוא מארגן את הקונים על מנת שיתקשרו ישירות עם הבעלים.
מס הרכישה המוטל על רוכשי הדירות זכה לטיפול מקיף יותר. הוחלט כי נקבעת חזקה שאומרת שהתארגנות של עשרה רוכשים ומעלה תתפס כהקמת קבוצת רכישה, וכי חברי קבוצת הרכישה למעשה קונים דירות ולכן יש למסותם במס רכישה גם בעבור מרכיב הקרקע.
כמו כן הועדה מנסה למעשה להפוך את רוכשי הדירות למשקיעים בדירות, ועל ידי כך להצדיק הטלת מס כולל בסך של 5% משווי הדירה. מס הרכישה הרי מוטל על פי מדרגות ויכול אף להיות אפס במקרה של רכישת דירה יחידה עד לסך מסויים שמשתנה. המטרה של מדרגת האפס הזו, היא עזרה בקניית דירה יחידה. בניסיון זה הועדה למעשה מטילה לסל אחד את אותם רוכשי דירה ראשונה, ביחד עם ציבור המשקיעים. ההנחה היא שאם אדם קונה דירה בקבוצת רכישה הוא עושה זאת כמשקיע. יש בדבר טעם לפגם. הועדה הרי התכנסה לכאורה על מנת להגן על ציבור רוכשי הדירות במתכונת קבוצת הרכישה, וכן על מנת למנוע אובדן מס לטובת המדינה. הטלת מס רכישה גורף בסך של 5% משווי הדירה לא מסייעת לבטחון חברי קבוצת הרכישה, ומנגד מקנה למדינה הכנסות ממיסוי שלא היה קיים בתצורה זאת עד היום. יש בעיה בקביעה זו ומעניין יהיה לראות איך היא תגובה בחקיקה.
למעשה המלצות הועדה רק מעלות על הכתב מצב קיים. דבר ידוע הוא כי לאחרונה רשות המיסים נוהגת לבקש ולקבל מס רכישה גורף בסך של 5% מערך הדירות הגמורות מחברי קבוצות רכישה. עורכי דין לעיתים אף ממליצים על תשלום של הסך האמור, מראש ובלי להתווכח וזאת אולי בשל חוסר הרצון להתעמת.
תוספת נוספת הנוגעת למס הרכישה היא המלצה אירגונית פנימית של הועדה. הומלץ כי יוקם מנגנון ממוחשב שיקלוט את דו"ח פעילות קבוצת הרכישה ויעבירו למשרד מיסוי המקרקעין המתאים.
כנראה שהחלק החשוב והמשמעותי ביותר, שהוא קביעת מעמד המארגן בהתיחס לחבות מס רכישה גם מצידו נשאר לא מטופל. חזקה ראשונית של המארגן כמוכר דירות לא הונחתה וטוב שכך, אך חוסר הבהירות הוא בעיה אמיתית. היכולת בתנאים מסויימים לראות את המארגן כמוכר דירות, למרות שלמעשה אף לא רכש את הקרקע, תגרום שוב להזדקקות להליך אפור ולא ברור של המארגן ועורכי דינו, במטרה להמנע מהכרזתו כמוכר דירות. ההליך ללא ספק יפגע בניהול התקין של הקמת הקבוצה. בנושא זה הועדה לא תרמה דבר לבהירות או להגנה על החברים בקבוצת הרכישה.

מס ערך מוסף (הערות אלו מתייחסות לחלק הדו"ח המופיע מעמוד 30 ועד עמוד 36.)
הועדה בצעד מוזר ובעייתי מנסה לגבות מע"מ ממוכרי קרקע פרטיים שימכרו אותה לקבוצת רכישה. המצב הזה הוא אבסורדי. למעשה בשל מצב החקיקה היום, קשה לרשות המיסים לגבות מע"מ, בגין מרכיב הקרקע מחברי קבוצת הרכישה. הניסיון להגיע לאותו מס דרך כיסו של המוכר, מטיל למעשה על המוכר אחריות בלתי הוגנת. למעשה מוכר שימכור לקבלן, את אותה קרקע פרטית, לא יחוייב במע"מ. ובאם אותו גורם, לו הוא מכר, יוכרז לאחר מכן כקבוצת רכישה, הוא יחוייב בתשלום מע"מ. הדרישה המוזרה הזו כנראה לא ישימה כיום, ולכן תוכל להתקיים בפועל רק לאחר תיקון חקיקה אותו ביקשה הועדה לבצע.
קשה לראות איך מוכר קרקע יכול לעמוד בגזירה החדשה או אפילו להבינה לעומק. מדובר בגזירה קשה שמשמעותה היא, פגיעה אמיתית בהקמת קבוצות רכישה על קרקע פרטית. נכון הוא שמרבית קבוצות הרכישה בארץ, מוקמות על קרקע בבעלות חברה או בבעלות המינהל ולכן משולם בעבורן מע"מ. אך במקרים בהם ידובר בקרקע פרטית, יש שיטענו שהחקיקה, באם תעבור, פוגעת מהותית בחופש העיסוק של בעל הקרקע. חיובו למכור רק לקבלן או לחילופין לשאת בקנס בדמות מע"מ פשוט לא נתפש כראוי.

מס הכנסה (הערות אלו מתייחסות לחלק הדו"ח המופיע מעמוד 37 ועד עמוד 40.)
יתכן והמיסוי הכבד ביותר בנוגע לקבוצות הרכישה, יבוא לא מכיוונו של מס הרכישה אלא מכיוונו של מס ההכנסה. הועדה מנסה להכביד משמעותית את נטל מס ההכנסה, ופונה לעשות זאת על ידי טיפול הן במארגן והן ברוכשים חברי קבוצת הרכישה.

בנוגע למארגן:
נדמה כי סוד גלוי הוא שמארגני קבוצות הרכישה, דואגים לשמור לעצמם דירות בקבוצות שהקימו. הדבר הזה נעשה הן על מנת להראות לשאר החברים את האמון שלהם בפרויקט, והן בשל הרצון לשווק במהירות את כל הדירות כדי לעמוד בתאריך האופציה. אבל גם בשל הרצון לבחור לעצמם את הדירות המובחרות יותר, בדרך כלל הפנטהאוזים, ולקבל אותן במחירים מופחתים משמעותית. כמו כן יש באפשרותם לרשום אותן על שם מקורביהם. לאחר מכן ההליך הוא ברור, המתנה לטופס 4 ומכירה ברווח תוך תשלום מס הכנסה ותשלום מע"מ מופחתים בגין רווחי המארגן. הועדה מנסה להראות כי ההליך למעשה "מכבס" את רווחי מארגן קבוצת הרכישה, ויש לטעון כי יש הגיון בחשיבה זו. לעומת זאת פיתרון הועדה אינו שלם. המלצתה כי יוקם מנגנון מפקח בתחום, איננה ברורה. לא מובן מה בדיוק יבדוק המנגנון, את מי, איך, ומה יהיו סמכויותיו. באם יורשה לי להציע הצעה, הגיוני יותר יהיה לקבוע, כי דירות מארגני קבוצות הרכישה תירכשנה במחיר מלא. ובנוגע למכירה העתידית, זוהי למעשה זכות קדימה של המארגן והיא קיימת גם לקבלן שמעוניין ברכישת דירה לעצמו בפרויקט אותו הוא בונה. הסבת חלק מההכנסה למסלול הוני הינו צעד מקובל וקשה לבדוק אותו בצורה פרטנית. הקביעה שמארגן חייב לרכוש דירות במחיר המלא של שאר חברי קבוצת הרכישה תעלה את היקף המיסוי שיתקבל אצל המדינה בכל מקרה. קשה ביותר יהיה לעקוב הלאה על שלבי מכירת הדירה והטלת מיסוי עתידי שונה בגין מכירתה על המארגן מאשר על כל מוכר דירה אחר.
בנוגע לחברי קבוצת הרכישה:

הועדה הגיעה למסקנה כי ישנם רוכשי דירות, שמשתמשים במיומנות נדלנית, והינם רוכשים סידרתיים של דירות בקבוצות רכישה, שלאחר מכן מוכרים אותן ברווח. הועדה מבקשת להקים מנגנון ממוחשב שיסמן רוכשים מסויימים, ולמעשה ינסה לגבות מהם מס בגין הדירות כאילו היו מלאי עיסקי. המשמעות היא ביטול הטבות המס, שמקנה העיסוק בנדל"ן, לחלוטין. באם הדבר יתרחש יהיה קשה ביותר לחבר בקבוצת רכישה, הרוכש דירה למקם את עצמו. הרוכש למעשה לא ידע, מתי או אם, הוא הפך בעיני רשות המיסים לסוחר נדל"ן במקום אדם פרטי הרוכש דירה במסגרת קבוצת רכישה, מכיוון שהועדה לא ציינה מספרים מדוייקים. ההמלצה הזו, באם תגובה בחקיקה, תהיה בעיתית בלשון המעטה. אם הוחלט להקשות משמעותית את נטל המס בענף הנדל"ן, יש לקבוע זאת בצורה ברורה וידועה. לא יתכן שאדם פרטי, שמבקש לרכוש דירה במסגרת קבוצת רכישה, יתחייב למשכנתא לשנים ארוכות ולאחר מכן יגלה כי הוא מחוייב במיסים נוספים בצורה קשה ולא ידועה מראש. יש לציין כי ההמלצה הזו, שכרגע תקיפה לגבי חברים בקבוצת רכישה, גם מתעתדת לחול על רוכשי דירות מקבלן.

* האמור נכתב כשירות לציבור ואינו מהווה המלצה כל שהיא ו/או בגדר ייעוץ משפטי.